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物业管理矛盾源于利益诉求多元化

2018年5月16日  广西南宁房屋买卖租赁转让合同纠纷律师   http://www.ldzynn.com/
住宅物业管理中出现的矛盾冲突,已成为当前社会矛盾的突出方面。因此,上海市人大正在审议的《上海市住宅物业管理规定(修订草案)》备受各方关注。上海市人大也基于这项立法工作涉及到社会方方面面的利益,特别是关系到民生改善,于日前召开了一系列座谈会并在媒体上向社会公开征求意见,还以听证会的形式让不同利益群体的意见进行交锋,以更好地汇聚民意和民智。

  但是,从汇总的意见和建议看,围绕拟修改的条款内容所形成的分歧和争论,构成了复杂多元的利益诉求,从一个侧面反映了当前社会矛盾的多样性、复杂性、变动性。这些复杂多元的利益诉求,主要来自业主、物业服务企业、相关政府管理部门以及物业小区的参与者。其中,最核心的问题包括以下几方面:

  一是物业管理不仅仅是房屋管理,还涉及到物权维护、财产保护,而且物权维护、财产保护要高于房屋管理,是物业管理的本质。也就是说,先有物权后有物业管理,尊重物权是物业管理的前提。忽视物业管理的本质,就会见物不见人,看不到物业管理规定调整的不仅仅是有形之物,最根本的是调整人与人之间的利益关系。更重要的是,以个人产权形式出现的商品房的大量存在,已经在事实上要求对私人财产权进行保护和尊重。有关住宅物业管理规定在修订过程中只有立足于这一根本出发点,才能体现立法的价值追求,增强立法的针对性和有效性。具体来说,就是要围绕这一价值核心,把政府监管、市场运作、业主自治加以协同,形成物业管理管理的多赢格局。在制度设计中,单纯骗向任何一方,都会产生|“按下葫芦浮起瓢”的困境,甚至旧的问题没彻底解决,新的矛盾却随之产生。

  比如,对于个别小区业主大会、业主委员会在实际运行上存在的不规范现象,到底是显示政府相关行政管理部门的强力作用,强调加强对业主大会、业主委员会组建和日常运作的指导和监督工作,还是注重发挥政府的引导和疏导作用,推动业主大会、业主委员会在自治中学习自治和自律。一味强调政府的强势介入,业主大会、业主委员会的自治既无法体现,也有违物权管理的自治要求。

  二是物业管理不仅仅是物业形态的小区管理,还涉及到社会管理层面上的社区管理,在管物的同时还要管人、管社会,或者说是管物与管人、管社会相互交织,难分彼此。就管理内容来说,物业管理已经从房屋及其设备维护、保养延伸到区域保洁、安全、文明创建等工作,而且业主大会、业主委员会的参与,也提出了社会组织的监管问题。这些管理要素的交互作用,无疑增加了物业管理行为相对人及其行为方式的多重性、复杂性。在具体的矛盾纠纷化解、利益关系协调中,很多时候难以在对与错之间进行协调和选择,而是需要在尊重不同利益诉求的基础上,进行利益协调和平衡。这就要求有关住宅物业管理规定不能笼统地对问题作原则的规定,而必须细分不同情况,设计和制定有针对性的条款。关键性的条款,既要以房屋管理为基础,又要超越房屋管理,着眼于社会管理的创新,为社会性管理因素的参与留下空间。说到底关住宅物业管理规定的起草修订,既要以政府房屋行政管理部门为主导,但又不能仅仅从政府房屋行政管理部门的角度思考问题,在强化政府行政管理色彩的同时,忽视或者淡化市场组织、业主自身以及其他社会组织的作用。政府行政管理部门应该在市场组织的资本强势、社会自治组织无序之间进行协调,当好“守夜人”的角色。具体的法规条款在设计制定中,应该体现这一原则,而不是相反。

  比如,物业管理费的收缴、维修基金的使用,往往是不少小区物业企业与业主之间矛盾的焦点,单靠条款规定哪一方权利和义务,都不足以解决问题。其背后的矛盾根源,已经不是单纯的市场行为造成的,而是有其各个不同的具体原因。因此,在重市场与重保障并存的房屋政策环境下,单一的规定或条款难以涵盖由物业管理衍生出来的一系列矛盾和问题,再加上部分物业管理企业与部分业主诚信意识的双重缺失,就更使问题变得错综复杂和难以掌控。这就要求有关住宅物业管理规定在制定中不能“包打天下”,而必须注重相关法规之间的衔接,实施问题聚焦、“一事一治”,而不是搅和在一起,四面出击,疲于应付。

  总之,《上海市住宅物业管理规定(修订草案)》在修订中所遇到的多重难题表明,仅靠单一的法规条文,已难以从根本上解决复杂的矛盾冲突,必须以多种社会力量的介入为前提,加强多种社会力量的协同推进,形成“共治”的格局。法规所要做的,就是在利益充分博弈的基础上,取得共识,确定大的原则和方向,形成相应的“硬约束”,推进物业小区成为老百姓安居乐业的幸福家园。

文章来源: 广西南宁房屋买卖租赁转让合同纠纷律师
律师: 韦巧练 [南宁]
广西能正律师事务所
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