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物业管理费收费标准是怎样的 业主委员会的成立应具有合法性

2021年1月29日  广西南宁房屋买卖租赁转让合同纠纷律师   http://www.ldzynn.com/

 韦巧练律师广西南宁房屋买卖租赁转让合同纠纷律师,现执业于广西能正律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

物业管理费收费标准是怎样的

  一、物业管理费收费标准是怎样的

  办公楼

  一级:按优质优价的原则确定;

  二级:每平方米15元;

  三级:每平方米10元;

  四级:每平方米6元;

  五级:每平方米4元;

  商场

  一级:按优质优价的原则确定;

  二级:每平方米18元;

  三级:每平方米11元;

  四级:每平方米5元;

  五级:每平方米2.50元。

  上述收费标准为综合服务收费的最高标准,物业管理公司须按广东省物价局规定提供相应的服务,凡服务内容或服务质量达不到规定要求的,应相对减低收费标准。

  获得省以上城市物业管理优秀称号的物业可按省规定上浮幅度上浮。获市城市物业管理优秀称号的物业,可上浮不超过10%。

  工业区,各类按优质优价原则确定收费标准的,其成本利润率按不超10%核定,商场比写字楼收费标准提高幅度不宜超过50%。

  住宅小区内符合规划要求的办公、商业用房的收费标准可高于同类住宅,其中多层建筑办公用房不宜超过100%;商业用房不宜超过200%;高层建筑办公、商业用房不宜超过50%。已成立业主委员会的物业,其物业管理服务收费可由业主委员会与物业管理公司双方协商确定后,报分管物价部门备案,并需领取和按规定进行收费年审。

  二、业主拒交物业管理费纠纷的处理

  对于业主无理拒绝交费情形的,应判令业主按照合同规定交纳物业管理费,并承担延期交费的违约责任;

  对于业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业管理费用的,一般不予支持;

  对于因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的,则属于物业管理公司违约在先,业主拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为,是依法采取的自我救济手段,这种情况下,可根据物业管理公司提供服务的质量状况,判决驳回物业管理公司要求业主交纳物业管理费的诉讼请求,或者判决减少业主的物业管理费,但应交的维修费用不在此限;

  对于确因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷,应当按照政府主管部门的有关规定,在合理确定各个业主应分摊费用的基础上,判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用;

  对于物业管理公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形,业主因而拒交的,应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用,物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分,应予以驳回,同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚;

  对于双方未签订书面的物业管理合同引发的纠纷案件,如何处理。由于未订立物业合同,在双方当事人间缺少书面协议来确定权利与义务,诉讼中,业主们会以此作为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。我们认为对于双方之间虽未签订书面的物业管理合同,但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的,这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则,可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。

  对于业主拖欠物业管理费用,物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的,应予支持。滞纳金数额过高的,可以依据欠费方的请求予以适当调整,调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。

  此外,在审理此类案件过程中,还应注意审查物业管理公司的收费标准是否经过物价部门审核,是否明码标价;对特殊服务收费,业主及物业管理公司之间是否在合同中有约定;对合同约定物业收费可以预收的,其预收期限是否符合法律规定等等。

  三、怎样处理物业管理费纠纷

  双方当事人通过协商调解解决。

  物业管理费民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,如果当事人一方拒不执行约定的事项,则纠纷依然得不到解决。

  物业管理费纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理,但这种处理如一方不遵守执行,则要借助其他手段解决。

  民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节,不具有独立性。

  通过仲裁的方法解决物业管理纠纷。

  依据我国的规定:;平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。;

  仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。

  通过诉讼方法解决物业管理纠纷。

  物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤:

  1、当事人一方提交起诉状,起诉到法院;

  2、法院立案后将起诉状副本送达被告;

  3、被告提交答辩状;

  4、开庭:调查、辩论、调解;

  5、制作调解书或一审判决书;

  6、双方均不上诉,则判决书生效;或一方不服提起上诉,进入第二审程序;

  7、第二审审理:制作二审调解书或下达二审判决书,此为终审判决,不得上述;

  8、执行。

  以上就是为您整理的最新物业管理费收费标准是怎样的的相关内容。综上,物业管理费收费标准要根据楼盘的性质来划分,比如使居民房还是写字楼还是商铺,这些地方的物业管理费收取标准都是不一样的。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的律师。

业主委员会的成立应具有合法性

  1. 个别小区仍然以召开;业主代表大会;的形式来选举产生业主委员会。 第九条第一款规定 : 一个物业管理区域成立一个业主大会 ; 第十二条规定 : 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内持有 1/2 以上投票权的业主参加。这就是说,在物业管理区域内,凡是需要表决的事项都应经过业主大会讨论通过,不存在;业主代表大会;的形式。

  3. 筹委会或业主委员会没有起草业主委员会候选人的推荐办法。建设部 规定首次业主大会的筹备工作之一是;确定业主委员会委员产生办法及名单;,小区筹备组或上届业主委员会为了节省时间,未制定推荐办法,更谈不上公告全体业主,而是经过内部提名组成业主委员会候选人名单,这些候选人没有经过业主的推荐,意见较大,部分业主不予承认。

  业主大会的内容不合法主要表现在 : 起草的 、 没有经过公告或未发到业主手中进行讨论、修改,而是直接拿到业主大会上进行通过。业主不了解公约内容、议事规则内容,无法表决 ; 其次是业主委员会候选人不符合业主委员会条件的居多。关于业主委员会委员的条件, 第二十一条规定了六个方面的条件,其中第三项规定 : 遵守业主大会会议规则、业主公约 , 模范履行业主义务。但在物业管理实际活动中,个别小区推荐的业主委员会候选人并非全部是交费的业主,有些候选人全部欠费甚至从入住开始根本就没有交过物业管理费用。 第七条第二项规定 : 业主应按时交纳物业服务费用,业主没有履行交费的义务,根本谈不上模范履行义务。因此不交纳物业费的业主,不具备业主委员会委员的条件,也就不能被推荐为业主委员会委员候选人;再次是选举时采取无记名投票,其弊端是不能防止一些人作弊,造假选票,增加大会选举的不可信度。

  小区业主委员会的成立不管是程序不合法还是内容不合法,其主要原因无外乎三点:一是负责监督指导的部门不熟悉业务,政策法规学习不够 ; 二是对业主委员会成立的程序、内容及相关规定了解不够详细,示范文本制定的少或不及时;三是主管部门组织业务学习和培训的次数有限。

  业主委员会成立的合法与否,与主管部门的监督指导是分不开的。新建小区的入住率达到 50% 以上时,区、县人民政府房地产行政主管部门应及时组织成立业主大会筹备组。筹备组成立后,如何指导筹备工作,如何监督业主大会的每一程序,是区、县人民政府房地产行政主管部门的重点工作,业主大会的每一环节都合法了,业主委员会的产生也就合法了。业主委员会与物业管理企业签订的合同具有合法性,就可避免日后物业管理的纠纷。根据 及建设部颁布的 的有关规定,笔者认为业主委员会合法成立的对策主要有 :

  1 .加强区、县房地产行政主管部门的业务学习力度,详细规范业主大会成立内容和程序。区、县房地产行政主管部门的物业管理机构一般设在城市管理局、县建设管理局,有些地方设了正式的物业编制,有的是绿化科、义务劳动科兼管,同时因为区、县设立物业管理部门时间短、业务不熟练等原因,对业主大会成立的指导、监督不利。对此,必须加强区、县物业管理主管部门的法律、法规学习,定期组织业务培训,不断提高业务水平。

  2 .建立业主委员会主任、社区主任业务学习制度。首次业主大会成立后,其执行机构 —— 业主委员会履行组织召开大会的职责。小区的楼长、单元长一般都是小区的业主,在配合召开小区业主大会起到重要作用。如何提高业主委员会组织召开业主大会的工作能力,应提到各级主管部门的重要议程上。通过对业主委员会人员、社区人员的培训,提高业主自治的能力,减少物业管理纠纷,给政府减轻负担。

  3 .加强监督、指导,使业主大会的每一个程序都合法。从区、县人民政府房地产行政主管部门对首次业主大会召开成立筹备组开始,应派专人负责指导、监督业主大会每一项工作,从各种文件的起草到讨论修改、从业主委员会候选人推荐办法到选票的制定选举以及业主大会讨论事项公告的时机、时间等进行指导监督,确保每一个程序都合法。

  4 .完善业主委员会备案工作,确立业主委员会的合法地位。区、县人民政府房地产行政主管部门除建设部 规定的备案内容外,还应对业主的选票进行审查,一是审查选票的选举结果,二是审查选票的合法性,审查的方法宜采取小区选票抽查实地验证,并填写抽查情况登记表,业主应在登记表上签字。

  5 .行业主管部门应根据 和建设部 制定适合本地的 ,其内容包括业主委员会成立的所有相关文件和示范文本,同时,对业主大会的召开做出有关规定,防止一些开发商、物业管理企业和业主委员会成员作弊。例如,业主委员会候选人的选票选举必须有记名投票,业主大会的召开不能有代表大会的形式等,对这些均应做出详细规定。

  业主委员会作为小区物业管理的主体 , 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同,代表业主维护小区公用部位、公用设施设备的经营权及小区业主的其他合法权益,其成立是否合法是十分重要的。加强业主委员会建设、提高业务能力,是实现小区自治管理的根本任务,同时也是培育和完善物业管理市场的重要组成部分。

  参考文献:

  ①


文章来源: 广西南宁房屋买卖租赁转让合同纠纷律师
律师: 韦巧练 [南宁]
广西能正律师事务所
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